Ideal Suite 理想套房室內設計

百明Sir樓市新稿，刊登在新一期 投資雜誌月刊10月號 請多多指教。雜誌下載: https://bit.ly/moment-2022oct
《成交萎縮與屋苑樓價跌超一成半》
美國聯儲局在22日公布議息結果，一如市場預期加息0.75厘，利率升至逾十四年高位，滙豐銀行(0005)亦隨即加P率至5.125厘。財政司司長陳茂波稱今年首8個月本港住宅市場樓價下跌約6.7%，他認為雖然加息會增加供樓負擔，成交量亦相對淡，但相信物業市場不會出現斷崖式調整風險！

但筆者查看十大屋苑買賣統計數據，本年8月份對比上年同期成交宗數與總值經已出現斷崖式下跌，上年8月份十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記錄得313宗，總值27.18億元，而今年8月份合約登記則只錄得168宗及13.38億元，較上年同期分別下跌46.3%及50.8%。
而中原地產十大屋苑本9月中的周末錄得個位宗數成交，按周回落50%，部份屋苑包括康怡花園、麗港城、黃埔花園及映灣園更出現零成交情況！此外，美聯物業綜合土地註冊處資料顯示，本年截至9月20日為止，二手住宅註冊量錄28,272宗，比同樣寒冬的2003年沙士同期為30,456宗更低，近日多宗樓市新聞均顯示在五年內購入物業者均有出現蝕讓個案！

當然，成交宗數與總值下跌可能只表示成交萎縮，正如司長波叔所講未必影響到相對硬淨的樓價！不過讀者可再細看中原估價(主要銀行)指數，這是衡量大型銀行對樓價估值的參考指標，截稿前最新報11.47點，對比8月份高位40.79點已大幅度回軟，顯示銀行按揭取態謹慎保守，也預示樓價承接能力將會不足。

之前持續嚴厲的防疫政策，直接或間接地影響到近日渣打香港馬拉松取消舉辦今年的賽事，但同時新加坡的渣打馬拉松則高調宣傳；加上明年的世界龍舟錦標賽，將由香港改為在泰國舉辦，另今年至少10個國際展覽和大型活動移師外地，當中更有5個重要貿易展轉戰新加坡，情況已讓香港聲譽受損，令更多人覺得本港復甦步伐相對慢，增強其移民意願，更多為準備移民而劈價賣樓。據中原地產資料，直至今年9月11日止，不少屋苑樓價累積跌幅超過15%，如得寶花園、維景灣畔、新都城、翔龍灣、德福花園及深灣軒等，對比年初平均呎價下跌15%以上，得寶花園更暴跌達23.8%，由年初呎價$18,933下跌到$14,419！跌幅驚人，相信近兩三年受惠於林鄭與波叔Plan採用高成數按揭進場的新業主也有機會跌進負資產行陣了。
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百明Sir樓市新稿，刊登在新一期 投資雜誌月刊 9 月號 請多多指教。雜誌下載: https://bit.ly/3KWLcOY
《加息陰霾繼續影響樓市》
歐美加息勢頭未減，中原城市領先指數更連跌6星期，其實發展商面對環球經濟問題及本地銀行持續加息的情況下，為求去貨，近月來已出盡招數力谷銷情，也下調訂價及提供不同優惠促銷，如近期開售的如新地(0016)的屯門Novo Land訂價大幅低同區二手呎價15-20%及提供漸進式供款選擇、恒地(0012)的旺角利奧坊．壹隅將建期付款折扣由2%增加到3%另選按揭也再額外獲1%折扣、鷹君(0041)的大埔白石角朗濤將「靈活第一按揭貸款」中首24個月按揭息口由P減2.375厘大幅下調至P減3.625厘(P為5.375厘)，變相減價吸客！其實近月樓宇成交主要皆以新樓銷售所帶動，各區新盤減價也讓銀行明顯向二手物業調低其按揭估價，自然也引致二手市場雪上加霜，筆者相信樓市跌勢仍未止！
但有本地分析師說長遠利率加幅有限，對本港影響輕微，更說因美國現時經濟差，本港未必會「跟足」加息，即使樓按利息提升，市場總會消化下來，住宅始終有剛性需求！但筆者卻持相反看法，環球利率必定是本地樓市持續受壓的主因，8月26日美聯儲主席鮑威爾強烈表示美國聯儲局在抗擊美國高通脹問題上會「全力以赴」，直到該任務完成為止，態度堅決，說這場鬥爭將會帶給各家庭和企業痛苦！美國早前公布的通脹數據顯示，美國6及7月份PCE物價指數同比上漲分別為6.8%及6.3%，就算剔除食品和能源後通脹仍遠高于美聯儲2%的目標，有見及止，聯準會Fed極可能短期內將利率提高到4％以上。
雖然美聯儲有此這抗擊通脹決心，但另一邊廂美國總統拜登為履行競選承諾，宣布為許多負債纍纍的大學畢業生及低收入的借款人，免除1-2萬美元學生貸款，預計數千萬人受惠。心水清的讀者一定明白，此措施將會釋放不少新消費力，恐怕也會繼續推升當地通脹！相信在11月的美國中期選舉前，拜登仍會推出不同財策等刺激措施以爭取支持者，應會繼續不利於對抗通帳。筆者相信未來一年，通脹仍會繼續處於高水平，美聯儲加息政策在所難免！
而英國方面，早前公布7月份CPI升幅強勁，按年升逾10%，創40年新高，英國花旗銀行認為通脹明年初或會達18.6%，迫令央行要大幅加息壓制問題，所以單看近月新樓銷售氣氛回暖，並不足已代表樓市回春！
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百明Sir樓市新稿，刊登在新一期 投資雜誌月刊 8 月號 請多多指教。雜誌下載: https://bit.ly/3JycOZS
《銀行體系結餘清零帶來樓市恐慌情緒》
息魔橫行，隨着美聯儲加息勢頭強勁，套息活動近日明顯加劇，港匯多次觸及7.85弱方兌換保證，金管局為捍衛聯繫匯率，需要在市場上承接沽盤，沽出美元。金管局7月份逾10次出手承接港元沽盤，更是自5月12日凌晨起，已23度接錢。本港銀行體系總結餘大幅「縮水」，截稿前銀行體系結餘已跌至1,652億；國際對沖基金大鱷巴斯(Kyle Bass)更預測，以現時的下跌速度，聯繫匯率護盤儲備將於8月底或更早之前耗盡。他更表示，自5月以來，香港政府為了保衛聯繫匯率，已花掉44%超額準備金。他斷言聯匯制度不能保持掛鈎美元，並大膽估計未來1年內，聯匯制度將重新被評估，屆時港元將大跌30%至40%。巴斯對港元前景看淡，透露正在拋售港元，有樓在手的投資者或需做好準備！
港元拆息(HIBOR)繼續全線上升，樓按相關的1個月拆息已兩度升穿1厘，報1.06214厘，連升8個交易日，創逾2年新高。香港銀行業因要應對激動的緊縮政策，或會成為這四年來首次上調P(最優惠的利率)。對於何時上調P，取決於本地資金需求，因香港貨幣受美國影響，如美國加息提速，因套息機會讓香港的流動性銳減，本地加息也一樣同步加速。有經濟師指今年底短期拆息將攀升至3.4厘，明年底見4.4厘！至於P更有機會明年達到8厘，無疑給香港昂貴的房地產市場來了當頭棒喝，嚇窒不少投資老手！
讀者可能得知銀行體系結餘8月底接近「清零」時，可能會有少少恐慌情緒，但其實銀行體系結餘與大家常聽見的外匯儲備是不同的，金管局是可選擇在市場贖回超過萬億港元的外匯基金票據，為同業市場注入資金，惟有關措施是否起到作用仍為未知數。必須強調的是，港元聯繫匯率結構穩定，香港外匯儲備截至今年6月底亦高達4,473億美元(約34,889億港元)，加上早年與中國簽署貨幣互換協議(Swap)，在極端情况下中國亦可透過人民幣與港元或美元與港元互換，大手買入港元支持匯價。
以目前平均約500萬元樓按去計算，年期30年，每月供款已增加約1,850元，H按的每月供款加幅已逾10%。在四面八方也傳來唱跌香港樓市的聲音，在風高浪急下，投資者如新承造按揭或借貸時，或需要下調心儀單位之呎碼或呎價預算，以提高抗風險能力！
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分間套房、裝修、屋宇署入則、租務、維修管理...

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項目: 中環 金珀苑

地址: 中環荷李活道23號金珀苑
實用面積: 779 呎
類型: 開放式套房

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Project: Amber

Address : Amber Lodge, 23 Hollywood Rd, Central
Net floor area: 779 sq.ft
Type: Serviced Apartment

項目: 4611 S號房

地址: 銅鑼灣軒尼斯道461號
實用面積: 160呎
類型: 開放式套房

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Project: 4611 room S

Address : 461 Hennessy Road, Causeway Bay
Net floor area: 160 sq.ft
Type: Serviced Apartment

項目: 4611 2號房
地址: 銅鑼灣軒尼斯道461號

實用面積: 180呎
類型: 開放式套房

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Project: 4611 room 2

Address : 461 Hennessy Road, Causeway Bay
Net floor area: 180 sq.ft
Type: Serviced Apartment

項目: 4611 1號房

地址: 銅鑼灣軒尼斯道461號
實用面積: 100呎
類型: 開放式套房

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Project: 4611 room 1

Address : 461 Hennessy Road, Causeway Bay
Net floor area: 100 sq.ft
Type: Serviced Apartment

項目: 4617 C房

地址: 銅鑼灣軒尼斯道461號
實用面積: 150呎
類型: 開放式套房

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Project: 4617 room C

Address : 461 Hennessy Road, Causeway Bay
Net floor area: 150 sq.ft
Type: Serviced Apartment

項目: 4617 D房

地址: 銅鑼灣軒尼斯道461號
實用面積: 150呎
類型: 開放式套房

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Project: 4617 room D

Address : 461 Hennessy Road, Causeway Bay
Net floor area: 150 sq.ft
Type: Serviced Apartment